競売申立された多摩区のマンション、任意売却相談

小田急永山駅今回のご相談は多摩市永山です。
小田急線の小田急永山駅若しくは、京王線の京王永山駅から徒歩10分強のマンション。

債権者は住宅金融支援機構、三和信用保証、多摩市役所。
三和信用保証というのは、三和銀行時代の保証会社です。
現在はエムユーフロンティア債権回収(株)という会社になっています。

既に競売の申立がなされている状況。
更に多摩市の差押えもあります。

競売の申立がされたということは、残り数ヶ月ということになります。

幸い、競売の申立をされてから、まだ日が浅かったので、任意売却をすることが可能です。

早速、現在の債務や売却可能価格を調べて、競売取り下げへのプロセスを練ります。

基本的に住宅金融支援機構は、任意売却に積極的です。
競売での入札可能額は、市場価格の56%ですからね。
非常に安く売られてしまう可能性が高い競売よりも、相場に近い価格で売れる任意売却を推進しています。
事実、住宅支援機構のホームページでもそのように記載されています。

今回の任意売却の問題点

今回の問題は、二番抵当の三和信用保証と、差押え債権者である多摩市役所です。
任意売却は、債権者全員の同意が必要なのでもちろん、今回も同じ。

今回ご相談の不動産ですが、売却をしても、債務全額に満たないため、負債の全額を返済することができません。

では負債の返済の優先順位は、どうなっているでしょうか?
今回は
1、住宅金融支援機構
2、三和信用保証
3、多摩市役所
となります。

優先順位は、抵当権の登記の時期と差押え登記の時期によって、優先順位が変わってきます。

仮に競売で売却とすると、代金は、裁判所でかかった売却経費を除いて
1、2、3の順番に分配されます。

途中でお金がなくなればそこで分配終了。となるのです。
当然、返済できなかった負債は、売却後も残ってしまいます。

さて、競売の場合の話を先に書いたのには理由があります。
任意売却でも基本上記の配分になるのですが、中には分からんちんな、債権者もいるのです。

5競売での優先順位を理解している上で、ゴネる債権者。
本当に憤りを感じますが、根気よく交渉をすることが大切です。
今回の債権者はそうでないことを祈りたいです。

マンション競売時の良くある質問

よく受ける質問なのですが、マンションの管理費です。
今後、払うべきか、払わざるべきか?

競売になると、未払い管理費等は売却後も負債として残ります。
一方、任意売却の場合は、売却時に未納管理費の精算ができます。
どういうことかというと、売却代金から未納管理費等を支払うことが出来るのです。

従って、任意売却する。と決めたら、管理費等の支払いはストップさせたほうが良い。ということになります。

但し、駐車場利用料や未納管理費にかかる延滞利息は、売却代金から控除できないことが多いので、気をつけたい点です。

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