住宅ローン以外に発生する負担で任意売却

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「家賃並みの返済でマイホーム」
何万人、いや、何十万人の人がこの言葉を胸に、マイホームを買ったことでしょうか?

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。


「今の家賃がもったいないから」
「将来自分のものになるから」
「子供に残してあげたいから」

このような理由でマイホームを購入した方が予定通り行かなくなり、やむなく売却の道を歩むケースが増えています。
何故、家賃と同じ程度の返済にもかかわらず破たんしてしまったのか?

今回は、意外とかかるマイホームの維持費の話です。

住宅ローンだけで済まない不動産の維持費

「今までの家賃が13万円だったから、住宅ローンも13万円なら無理なく払っていける」
確かに月額13万円の家賃を払っていたのであれば、住宅ローンも13万円払うことはできそうです。

しかし、本当にそうでしょうか?

賃貸時代には、必要ではなかった、費用がお財布から出ていくことは、意外と知られていません。
いくつか挙げてみましょう。

【固定資産税】

一番間近にあるもので、不動産を所有していると課税される「固定資産税、都市計画税」です。
都市計画税は、聞き馴染みがないと思いますが、個別に請求されるのではなく、固定資産税と一緒に請求される税金です。

固定資産税の納付書をよく見ると「都市計画税」という欄がありますので、ご確認してみてください。
尚、固定資産税は、市町村の評価の1.4%前後であることがありますが、都市計画税は0.3%前後であることが多いです。

税率だけ見ると、都市計画税のほうが圧倒的に安い気がしますが、実は、都市計画税の税金算出の元になるのは固定資産税評価額の2倍なので、実質は0.6%前後という事になります。

この固定資産税は1月1日現在の所有者に課税されます。
納付書は、毎年4月~5月あたりに届き、翌3月まで、4分割にして支払うことができます。

【修繕費】

10年で100万円と言われています。
しかし、これでは足りません。

外壁材は大体10年に一度塗りなおしますが、その費用は一般の一戸建てで約100万円です。
これだだけで、100万円は消えてしまいます。

その他、畳(1畳1万円程度)、給湯器(20万円前後)、ウィシュレット(5万程度)、壁紙、、、上げればキリがありません。
特に築10年を超えたあたりから、あちこちが壊れてきて、どこから手を付けたら良いか分からず、結局放置し、余計に悪化してしまうことも珍しくありません。

一方マンションの場合、外壁を直す費用は、修繕積立金で賄いますので、室内にかかる費用以外必要ありません。

但し、現在のマンションの多くは、修繕積立金の不足により、外壁や屋根の大規模修繕工事の際に積立金が不足し、各区分所有者が平等に一時負担金を払わなければ行けないことも珍しくありませんので、安心はできませんね。

【光熱費】

これは、ほとんどの人が想定していない費用です。
一般的に賃貸よりも、購入した家の方が広くなります。
家が広くなれば、光熱費がアップすることは、極めて自然です。

お子様がいないご家族の場合は、それほどでもありませんが、お子様がそれぞれ個室を使う世代ですと、バカにならない費用が出ていきます。

【生活費】

これは、住宅ローン以外の維持費ではありませんが、お子様がいらっしゃるご家庭の場合、お子様が成長するに従って、お金がかかります。
食費、被服費はもちろん、お小遣い、スマホ、塾、学費など、成人するまでの期間は、本当に大変です。

金利優遇が突然帳消しに

生活が苦しくなると、ついつい発生してしまうのが、住宅ローンの延滞。
最初は、数日遅れで入金していたものの、それほど督促も来なかったので、いつの間にか半月遅れ、一か月遅れ、、、となったある日。
「返済が遅れているので、優遇金利の適用外となりました」の通知。

そう、住宅ローンは店頭金利から、ディスカウントした優遇金利を使っている場合、ローンの返済遅延により、金利優遇が使えなくなるのです。
このご相談者様も、これで一巻の終わり。
金利が店頭金利に戻ってしまったおかげで、毎月の返済は、一気に22,300円増えてしまった。。。

住宅ローンを払えなくなる人、払い続けえる人

話が元に戻りますが、「家賃と同じ支払いで家を購入」したとしても、破たんする人と破たんしない人の差は、明確にあります。

そもそも、家賃を払っていた時に、貯金ができていたか?
という点です。

厳しい表現ですが、家賃を払っている生活で貯金ができない生活をしていたならば、家賃と同じ住宅ローンを払うと、貯金ができない生活になる。と言えますよね。

一方、前述した通り、生活費はどんどん膨らんできます。

そもそも、家を買う前に、貯金ができないなら購入後に貯金できるはずがありません。

住宅ローンに行き詰ったら?

これからマイホームを買おうとしている方でしたら、購入後貯金ができる生活ができるか否か?を最優先に検証してみてください。
もう既に購入してしまっていて、今現在生活が苦しい方の場合は、「どうしたら家計が正常化するのか?」を真剣に考えてみてください。

家計が黒字にならない限り、いつか必ず破たんします。

今、破たんするのか?それとも10年後に破たんするのか?の違いだけです。
家計が黒字か赤字かを判断するのは簡単です。
月末の残高が、前月よりも増えているのか、減っているのか?で簡易的に調べることができます。

もう少し、きちんとするなら、支払ったレシートをすべて、下のファイルのようなもの(ノートでもOK)にペタペタ貼っていくのです。
1週間に一度程度、全部の支払いの合計を計算すれば、それほど大変ではありません。

これと、通帳を見れば、基本的に毎月の収支が分かります。

【収支が黒字の場合】

黒字の分、まずは貯金しましょう。
黒字になっているはずなのに、貯金できない。という場合は、記録漏れがあるはずです。

【収支が赤字の場合】

赤字の原因を探りましょう。
多くの場合、何か一つの要因で赤字になっているのではなく、複合的な要因。
つまり、一つ一つ支出は多くないが、積み重なって赤字が出ている。ということがよくあります。
この場合、小さな節約を積み重ねて、赤字が解消するかどうかを検証します。

【赤字解消だけでは不十分】

毎月の収支が何とか赤字でなくなった。。。
きっとあなたは、ほっとするでしょう。

しかし、それは残念ながら幻です。
何故なら、今の所得は「労働所得」だからです。
労働所得は、「自分の労働力」を「給料という対価」に換金したに過ぎません。

給料をもらえばその分、残りの労働期間は減っていくのです。
あなたは、死ぬ直前まで働けるでしょうか?

おそらく、最後は働きたくても働けない時間が存在するはずです。

従って、今、労働力を使ってお金が受け取れるうちに、「将来の為の貯え」ができている必要があるのです。

どうやっても家計が黒字にならない場合

家計を見直してみたけれど、どうしても黒字にならない。という場合、あなたが「所有する家」そのものが、赤字の原因です。
赤字会社が、いつか倒産してしまうのと同じ、このままではあなたの人生も倒産してしまいます。

「家はあなたの幸せの為にある」はずですが、今のあなたは「家のせいで不幸せになったいる」状態です。
そのような状態で、今後のお金に困るあなたの人生は幸せでしょうか?

大切なのは、家ではなく、あなたの笑顔ではないでしょうか?

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