任意売却の最終手続きにすること
今回は、任意売却の最終手続きの話です。
もう目前に来ている方も、まだ任意売却の準備を始めたばかりで、そんな先のイメージが沸かない。
という方でも知っておいたほうがよい知識なので記事にしますね。
動画もありますので、文章が苦手な方は動画でご覧ください。
先生、任意売却の具体的な手続きについて解説しているウェブサイトって意外とないんですね。
そうなんです。
任意売却するかしないか悩んでいる方向けのウェブサイトが多いですが、私の性分と言いましょうか＾＾；
知っておいた方が良いことはお伝えする主義なので解説したいと思います。
このページの目次
30秒でわかる任意売却の流れと期間
まず、任意売却の流れと期間を確認しましょう
任意売却、最後にやる４つの手続き
手続きは大きく分けて4つの手続きを行います。
最後の四つの手続き
- 不動産の名義変更登記申請
- 代金精算
- 返済
- 引渡し
この最終手続きは、買主が利用する銀行で行うことがほとんどです。 何故なら、高額なお金が動くことと、返済などは現金では行わず、振込で行うからです。
また、登記の申請や、お金の送金を行うので、手続きは平日に行う必要があります。 時間帯もたいてい午前中です。
先生！
四つの手続きって1日で終わるものなのでしょうか？
はい終わります。
おおよそですが、1～3時間程度です。
また手続きは銀行送金、着金確認を行う関係上、午前中にスタートすることがほとんどです。
登記の申請
司法書士という不動産登記の専門家が同席し、売主の必要書類、買主の必要書類、抵当権者の必要書類等、不動産の名義変更や抵当権を抹消する登記に必要な全ての書類が揃っているか確認をします。
確認する内容
- 不動産の名義変更に必要な書類全て
- 抵当権を抹消するために必要な書類全て
- 差押の登記を解除するために必要な書類全て
全ての書類が揃っていることを司法書士が確認できたら次です。
金銭の精算
買主が売主に支払う、不動産の売買代金や固定資産税の精算を行います。
具体的には、買主の銀行口座から売主が指定する口座へ送金（振込）します。
お金の精算内容
- 売買代金
- 固定資産税の日割り清算金
- 管理費、修繕積立金の日割り清算金（マンションの場合）
- その他精算するべき金銭
先生！不動産の取引だから札束バーン！をイメージしてました。
ははは。
気持ちは分かりますが、数千万円のお札は数えるのも大変ですから、実務ではほとんどが振込です。
ですから、日常的に最終手続きをしている私たちでも、現金で見たことがあるのは、せいぜい３千万円くらいです。
代金の授受といっても、数千万円のお金を数えることは大変なので、伝票だけでやり取りをします。
買主は、払い戻し伝票と振込伝票で売主指定の口座へ送金するのです。
現金を数える手間もなく、送金も安全の行われるため、現代ではこれが一般的なパターンです。
固定資産税の精算は、引き渡し日までの分を売主、引き渡し日以降の分を買主として売買代金とは別に、年税額を日割りにして精算します。
具体的には、日割りに相当する金額を買主から売主に支払います。
日割りの起算日は、関東の場合は1月1日（関西は4月1日）です。
返済
任意売却の不動産は売買の時点で、住宅ローンの返済が終わっていませんのでココで返済をすることになります。
売却代金だけでは払いきれなかった住宅ローン。つまり売却後に残る負債に関しては、売却後に残った負債という記事で解説していますのでご覧ください。
引き渡し
名義変更の登記申請書類の確認、代金受領、返済手続きが終わったら、売主は買主に鍵を引き渡します。
その他、書類が現存していれば、建築確認書、設備の取り扱い説明書やマンションの場合、管理規約なども一緒に引き渡します。
これで、最終手続きは完了となります。
ほとんどの不動産には、火災保険がかかっていますから、買主に引き渡した日付で、火災保険の解約もお忘れないようにしてくださいね。
任意売却は信頼できる専門家へ
先生何だかいろいろ大変な手続きがあるようですし、1人じゃやっぱり不安です。
どんな不動産会社に頼んだらよいのでしょうか？
そうですね。
不動産の中でも特に難易度が高い手続きですから、不安になる気持ちも良く分かります。依頼する不動産会社の選定方法にも簡単に触れておきましょう。
正規の不動産会社を探すこと
まずは、営業免許を取得している正規の宅地建物取引業者に依頼しましょう。
任意売却の世界では、不動産会社に属さないフリーのブローカーや、そもそも宅地建物取引業の免許を取得していない法人もいます。
正規の不動産会社は●●県知事（●）第●●●号、や国土交通大臣（●）第●●●号といった免許を取得しています。
宅建士の免許と宅建業の免許は別モノですので注意が必要です。
宅建業を持った不動産屋ならどこでもいいわけではない
先ほど正規の宅地建物取引業者に依頼をしましょうと書きましたが、宅建業の登録をしている不動産会社ならどこでも良いか？
不動産会社にはメインとなる業務がありますし、専門でやっている会社、例えば賃貸物件専門、事業用物件専門、建売専門という住み分けもあります。
歯医者さんや、整形外科、眼科がある病院と同じような感じですかね？
正にその通りです！
一口に不動産といっても得意分野があるのです。
また、売買を扱っている不動産会社にも「任意売却を扱う会社」と「普通の不動産会社」があります。
任意売却業務をお願いするのですから、任意売却が得意な会社に依頼することをお勧めします。
社団法人や〇〇センターにも注意が必要
最後に公の団体を装った団体の話をしましょう。
一般社団法人〇〇、任意売却〇〇センターなどという団体があります。
一見何らかの公的団体のような感じがして安心できそうな感じがするかもしれません。
しかし、これらほとんどは宅建業の免許を持たずに相談業務をしています。
任意売却の依頼を受けると、会員に話を引き継いで業務を行うのです。
宅建業法第13条の名義貸しに抵触する可能性が高くかなりグレーになります。
誰が取引の責任を取るのか？という点についてもトラブルが発生しやすいので依頼しないほうが無難です。
聞けば聞くほど心配になりますね。
任意売却の最終手続きに杉山先生も同席してくれるんですか？
はい、弊社にご依頼いただいた場合、私かスタッフのどちらかが同席します。
この記事を書いた専門家
- 任意売却の専門家
-
（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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