任意売却中の返済はする必要がある?

任意売却活動中の返済

こんにちは任意売却の専門家杉山善昭です。

今回のテーマは、「任意売却している間、住宅ローンの返済をする必要があるか?」です。
結論から言うと、おかれている状況によって二つに分かれる。ということになります。

では、順番に説明していきましょう。

返済の必要性のポイント

ポイントは、「期限の利益」を喪失しているか、していないか?です。
「期限の利益」とは簡単に言うと、分割払いする権利のことを言います。

分割払いの権利について詳しく知りたい場合は、期限の利益とは?で解説しています。

まず最初に期限の利益を喪失していない場合について解説しましょう。
まだ分割払いの権利(義務)がありますから、住宅ローンの支払い義務はあります。

払わないといけないのか?
払わなくてもよいか?

住宅ローンの契約上で言えば、当然「払わないといけない」となります。

それで話が終わると、身も蓋もありませんので「その先」を解説します。

「売却する」という方向に行くと前提してお話しをしますね。
状況に応じて二つに分かれます。

売却代金で住宅ローンが完済できる場合

正常な住宅ローン

この場合、住宅ローンの支払いをしてもしなくてもどちらでも結構です。

ローンの支払いを止めるとブラックリストに載るのでは?というご質問を良くいただきます。
確かに、ローンの支払いを止めるといわゆるブラックリストに載ります。

任意売却をするとブラックリストに載るのか?多くの人が誤解している事実とは?で解説していますので、ご覧ください。

ローンの支払いを止めた結果、ブラックリストに載ることをご心配するお気持ちは理解できます。

しかし、ブラックリストに載ることを避けたいのであれば、今まで通りに返済を続けて行く他ありません。
返済を続けて行くことができない。だから任意売却を検討しているのだと思います。

入口と出口を短縮して考えると、「返済ができないけどブラックリストに載るのは嫌」という大きな矛盾に気が付くと思います。

売却代金だけでは住宅ローンが完済できない場合

オーバーローン状態

不足分を手元のお金から捻出できるのであれば、1と同じです。
しかし、不足分を手元から出すことができないのであれば、返済を止める必要があります。


上記ページで解説している通り、オーバーローン状態の不動産を任意売却するためには、毎月の返済を止めないと任意売却そのものができません。
従って必然的に住宅ローンの支払いを止めることになります。

期限の利益を喪失している場合

では次に二つ目の「既に期限の利益を喪失している」場合のお話しをしましょう。
この状態では、既に分割払いの権利(義務)が無くなっていて、残債務を一括で支払うように請求されている訳ですから、もはや住宅ローンではなくなっています。
従って、住宅ローンそのものの返済義務はありませんので、毎月の返済金額を支払いたいといっても引落しをすることはできません。

「住宅ローンの返済義務はありません」が、「残っている債務を一括で支払う義務は残っています」ので、誤解なさらないように注意が必要です。

さて、以上のことから、結論を書きますね。

不動産の売却で、残債務が全額払える方は、売却中に住宅ローンを払っても、払わなくても良く、残債務が全額払えない方は、住宅ローンの支払いを止めないと任意売却そのものがができない。という事になります。
但し、ごく一部の金融機関、特に保証会社が付いていない銀行は延滞していると、任意売却に応じないという所があるので注意が必要です。ここでは金融機関別に記載することはできませんので、個別のご相談をしていただければと思います。

尚、延滞状態に入ってから任意売却ができるようになるまでには、3か月から6か月程度の滞納が必要です。
この間は、当然遅れている返済金について、支払の督促が届きますが支払は止めることになります。

当事務所では、返済遅れが生じた方はもちろん、「今後返済が遅れる予定」である方からのご相談も承っております。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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