意外な任意売却メリット

あまり、目立たない事ですが固定資産税についても任意売却を選択するとメリットがあります。
固定資産税の制度について軽く説明していおいた方が良いと思いますので解説します。

固定資産税の制度とは?

住宅を持っている人にはおなじみの固定資産税ですが、不動産だけではなく有形償却資産という財産にも課税されます。
船舶とか航空機が該当しますが、このページは不動産の任意売却について解説しているので、以下不動産の話に限定して進めていきます。

対象となる不動産

不動産には固定資産税が課税されると書きましたが、すべての不動産に課税される訳ではありません。
土地は30万円、建物は20万円未満の評価の場合は非課税となります。

時価ではなく、固定資産税評価額という役所が勝手につけた評価で判定されます。
また連続して土地が複数ある場合、各戸別の土地で判定するのではなく、一体の土地で課税、非課税の判定がなされます。

いくら税金がかかるのか?

この固定資産税評価額に固定資産税は1.4%を標準税率として課税、都市計画税は0.3%が基準です。
興味深いのが、都市計画税は0.3%を超えることができないと法律で定められていますが、固定資産税には上限規定がありません。(昔は2.1%という上限がありましたが現在は廃止)

基本的にはこれで課税額が決まるのですが、一定の要件を満たした不動産は減税されます。

代表的なものが、マイホームで一定面積までは土地の課税が6分の1になる特典があります。
昨今、空き家が社会問題になっていますが、特定空き家の指定をされると当該6分の1減税の適用を受けることができなくなり、大幅に負担が増加します。

固定資産税の納付は、納期は原則として4月、7月、12月、2月が基準ですが、自治体の裁量で納期限を決めることができます。
以前は、一年分一括で支払うと割引される制度がありましたが、現在は廃止。

誰が払うべき税金なのか?

所有者というのは不動産の登記名義人と思いがちだと思いがちだと思いますが、必ずしもそうではありません。

例えば、相続登記が未了の不動産においては相続人が納税義務者になりますし、年の途中で不動産を購入した場合、その年の納税義務者は購入者ではなく、譲渡人つまり売主になります。

また、所有者が震災、風水害、火災等により行方が分からなくなってしまった場合、その不動産の使用者を所有者とみなして課税することができるという特殊な決まりもあります

では、この固定資産税。
いつの時点での所有者が払わなければいけないかご存知でしょうか?

課税対象者は1月1日時点での所有者となります。
仮に1/2に競売にかかって他人のものになったとしても全額自分で払わなければいけません。

競売で購入した落札者に請求することは・・・
残念ながらできません。

10万円を超える固定資産税も珍しくありませんので、バカにできませんよね。

もし、任意売却した場合、不動産売買の慣習で固定資産税の負担は買主と日割りで精算をします。
従って、所有者の負担は軽減されます。

競売の場合は全額自己負担、任意売却の場合は引き渡し日以降の分は買主の負担として精算。
差が出るのです。

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