未納管理費訴訟からの任売成功【来店回数0回】
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◎このような状況でした
【債権者又は金融機関】
マンションの管理組合、国民健康保険、固定資産税
【お支払いができなくなった理由】
パートの仕事をしているが収入が不安定
【滞納期間】
競売申立て後４ヶ月
【相談者の希望】
・安く売られてしまうのが嫌
・引越しするための猶予が欲しい
・手元にお金を残したい
◎解決へのポイント
●市場価格での売却
●競売改札日までの時間が極めて少ないこと
◎解決までの流れ
私が初めて任意売却のご相談を受けたのは、競売開始から既に４ヶ月経過した時点で、競売の開札日が次月の半ば。
という状況でした。
競売の募集金額も分かっており、それは市場価格の半額程度でした。
依頼者の要望は、売却はＯＫ、市場価格で売却してお金を手元に残したい、でした。
幸いそのマンションは主要駅から徒歩５分程度の立地にあり、売却すること事態は問題がありませんでした。
しかし、、、
【任意売却検討時に発覚した問題とは？】
不動産の売却をするということは、通常売却と同時に買主に不動産を明け渡たす必要があります。
つまり引越しをする必要があります。しかし、競売の開札日までの１ヶ月半という短い時間で、買主の募集をし、引越し先を見つけ、実際に引越しをするということは極めて困難でした。
【問題を解決したある発想とは？】
買い手は見つけて売却、名義変更の登記もするが、引渡しは一定期間猶予する。という方法を提案しました。
このようにすれば、競売の期日までに代金決済が終わるので、競売を取り下げることが可能です。
しかし、買主にとっては「本当に引き渡しをしてくれるのか？」が心配になり、この点を解決しないと話しが前に進みません。
そこで、明け渡しを確実にするために、ある書類を作成し、買主の同意を得えました。
結果的にこのケースでは、売買後三ヶ月の引渡し猶予ということで任意売却を成功させました。
本当は可能だったかもしれない交渉
今回は住宅ローンではなく、管理組合からの競売申し立てでした。
長期間管理費、修繕積立金の滞納が続いていたので業を煮やした管理組合が競売の申し立てをしたのです。
通常、管理組合はいきなり競売の申し立てを行う事はしません。
何故なら、管理組合の役員はそもそも住人です。
持ち回りで役員をしている例も珍しくありません。
できる事なら住民同士で訴訟などやりたくないのです。
その為、極力裁判外で問題を解決しようとしたはずです。
遅れている請求や、分割払いの話などがあったことは想像に難しくありません。
この時に、管理組合の請求に応じるために任意売却をしておけば、競売の申し立て費用の負担はもちろんしなくても済みました。
しかも、管理費の遅延損害金もおそらく免除できたと思われます。
しかし、ここまで問題が大きくなってしまうと、管理組合に延滞金の免除の申請を出しても認められる可能性は低いですし、何より競売の期日が迫っているので役員会を通している時間的余裕がありませんでした。
今回の業務で惜しむべきことはそこで、もう二ヶ月早くご相談していただければもっと良い条件で売却ができたのではないかと思います。
もっとも、本来は間に合わないタイミングで任意売却が成功したのは、喜ばしいことでありますが。
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この記事を書いた専門家
- 任意売却の専門家
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（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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