銀行の担当者と任意売却の担当者

こんにちは、任意売却の専門家、杉山善昭です。
今回のテーマは、銀行の担当者と任意売却の担当者です。

同じように見える債権者の担当者。
実は全く違うのです。

いったい何がどう違うのか?
解説していきたいと思います。

住宅ローンの返済している銀行の担当者の仕事は
「返済の管理」です。

毎月の返済が遅れた場合、引き落としができなかった分を督促して、延滞を解消するようにするのが仕事です。
返済事故が起こらないようにするのも、この担当者の仕事です。

「リスケ」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?
正確にはリスケジュールといい、今までの返済方法を変更して、一定期間金利のみの返済にするとか、返済期間を延ばすなどの措置です。

もちろん、リスケジュールすることで家計が正常になるのであれば、問題ありません。
ちなみに、「家計が正常」というのは、収入ー生活費=十分な貯金です
収入=生活費ではありません。

話が逸れましたね。
銀行の担当者について、結論を言うと、「貸し倒れにならないように管理する人」なのです。

では次です。
任意売却の担当者の説明に移りましょう。

任意売却の担当者は、銀行の担当者ではなく、保証会社やサービサーと言われる組織の担当者です。
返済ができなくなってしまった債務者からどれだけ貸金を回収できるか?が仕事です。

つまり「返済不能になった債務者からお金を回収する人」なのです。

違いが何となく見えてきたでしょうか。
銀行の担当者は「貸し倒れにならないように管理する人」ですから、遅れた返済を払ってうように督促をします。
任意売却の権限はありませんし、立場的に任意売却は歓迎できないのです。

一方、任意売却の担当者は「返済不能になった債務者からお金を回収する人」です。
法的な回収方法と言えば一つしかなく、競売ですね。

しかし、競売手続きを裁判所に申し出るのにも百万近い費用が必要になります。
その分高く売れればよいのですが、競売の最低金額は市場価格の56%程度ですので、貸し倒れになる金額が増大するかもしれません。

一般的には競売よりも、任意売却のほうが高く売却できます。
任意売却の担当者は「返済不能になった債務者からお金を回収する人」しかも1円でも多くです。

従って、競売よりも高く売れる任意売却は歓迎なのです。

借り手の立場から見れば、銀行の担当者も任意売却の担当者も同じように見えると思いますが、今まで解説してきたように立場が全く違うのです。

銀行の担当者に「任意売却をしたい」と言っても、「任意売却には応じられません」と言われるのはこのためです。
この銀行の担当者はウソを言っているのではありません。

しかし、言葉が足りないのです。
「今は任意売却に応じることができません」が正しい言い方です。
要するに、任意売却の担当者がつくまで延滞しないと任意売却に応じられない。ということです。

銀行の担当者は立場的に任意売却を推進できませんから、電話等のやり取りの中でこのようなことを言われたとしてもさほど気にすることはありません。
※一部の金融機関は銀行の担当者が任意売却業務もすることがありますので、ご心配でしたら個別にご相談ください。

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