東大阪市の任意売却打ち合わせ出張

こんにちは、宅建士の杉山善昭です。

大阪に出張でした。
目的の一つは、大阪駅近くの会場に講演を聞きに行くこと。

会社の経営について、経営に役立つ情報を有料で配信している会員サービスがありその公開収録があると聞いたので、どれほどのレベルか確認しに行きました。
結果的には、現在利用しているもので充分だと分かりましたが、聞いてみないと分かりませんからね。

もう一つの目的は、任意売却の業務です。
東大阪市の不動産ですが、面談に行きました。

ご自身で会社を経営していた依頼者。
持ち逃げなどの被害にあい、経営が破たん。というご相談。

現在は、事業を細々と続けていますが、収益が上がるレベルではないとのことで最近、運送系のお仕事に就いたそうです。

ちょうど、住宅ローンの延滞が半年になります。
今までは、残債が全部返済できる金額での販売活動を行ってきたそうです。

池田泉州銀行の住宅ローンなのですが、延滞が半年未満でしたので、債務が残る任意売却ができないため、完済できる金額でしか販売活動を行う事ができません。

なぜ、債務が残るような売却方法しかないのか？についてお知りになりたい場合は、こちらのページの「売却完了時、住宅ローン全額を一括返済しなければならない」をご覧ください。

延滞が約6か月程度になると、債権の管理が池田泉州銀行から保証会社である近畿信用保証に移動することになります。
移動後の進み方、方針について事前説明をするとともに、方針のついて意識の摺合せをしておく事が重要です。

期せずして、くだんの近畿信用保証から通知が届いていることが打ち合わせの当日、分かりました。
不在通知でしたので、一緒に郵便局に取りに行って内容を確認すると。。。

予想通り、債権管理が移動しましたという通知でした。
このまま何もしなければ、債権者は競売の申し立てが行われます。

住宅ローン緊急相談室｜「住宅ローンが払えない」を解決

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こんにちは、任意売却の専門家、宅建士の杉山善昭です。今回は、住宅ローンが払えず、銀行から一括返済...

競売の申し立てをされても、任意売却事態ができなくなる訳ではないのですが、障害も出てくるので速やかに行動して申し立てを一旦停止させる必要があります。

その為に必要なこと、今後の見通し、負債の処理の方法、弁護士に依頼するタイミングなどについて一つ一つ説明しました。
今までは、依頼者と私だけの間での話で終わりましたが、今後は債権者と依頼者と私になりますので、何がどう今までと変わるのか？という点についても、シッカリ共通認識を持つことが重要なのです。

保証会社に移行される前と後では担当者の言う事が変わるのですが、このタイミングの元となるのが、「期限の利益の喪失」です。

共通認識という言葉が出たついでに書いておきますが、「●●だと思っていた」という事は、任意売却に限らずよく発生することです。

成人として知っていて当たり前なものもありますが、「不動産売買」「任意売却」の際だけに発生するようなことは、専門家として依頼者に説明する責任があります。

不動産売買は初めてではない。という人はそこそこ存在すると思いますが、任意売却は人生の中で初めて経験する人が圧倒的多数です。

私にとっては当たり前でも、依頼者にとっては当たり前では当たり前でないことがあっても不思議ではありません。
細心の気配りををもって説明することが、後々のトラブル回避に必須です。

※この記事は2017.7.3に作成したものをリライトしたものです。

カテゴリー: ご相談事例

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家

（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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