親が亡くなって住宅ローンが払えなくなりました

今回のご相談はマンションです。
神奈川県大和市。田園都市線中央林間駅近くの物件です。
中央林間駅

親から引き継いだマンションで悩んでいます

元はお父様が購入したマンション。訳あって途中で私(娘)に名義変更しました。
相続ではなく、銀行ローンを組み直して、父から買い取った形になっています。

但し、買い取った後も、父がローンを払ってきました。
この父は四年前に亡くなりまして、その後は母が年金で払ってきました。

ところが母が入退院繰り返していた末に先月亡くなり、私1人になりました。
私だけでは残っている住宅ローンを払って行くことはできません。

今現在の収入的では無理な状態で、もうローンを払えなくなってしまいます。
それでは困るので、一括査定に申し込んでみたら高いところで1450万、安いところで1100万の査定でした。

その中の一社が「抵当に入っている不動産なので売れませんよ」と言われ、急にゾッとしてきました。

先生にお聞きしたいのはまず抵当に入っていると売れないのか?
という点です。

ほとんどの売り物件は抵当に入っています

抵当に入っている不動産が売れないと不動産会社の営業マンが仰るのはにわかに信じがたいですが、もし本当にその言葉通りにお話しなさったのなら、売買業務に慣れてない不動産会社である可能性がありますね。

抵当に入ってる不動産を売却することはできますが、売るときに抵当を外す。つまり借金を清算する必要があります。
売れた金額だけで足りるなら何の問題もないんですが、売れた金額だけでは足りないということになると、その不足分を足さないと売ることができない。ということになります。

簡単に言うと、その物件がいくらで売れるのか?
いくら借金が残っているのか?
そのどちらが多いのか?という所がポイントです。

残っている負債の金額よりも売れる金額の方が高いのなら、基本的に問題ありません。
但し、住宅ローンの延滞が進めば、遅延損害金と言う名のペナルティーが重なっていきますので注意が必要ですが。

抵当に関しては以上になります。

次にご質問にはありませんでしたが、気になったことを書きますね。
査定には買取査定というものと、不動産会社の仲介査定というものがあります。

買取査定っていうのは、ほぼ確実にその金額で買い取るので売れる金額が見えやすいですが、仲介査定は売れる金額について信憑性がなのです。

仲介査定はその位の金額で販売したらどうですか?と言うレベルの話です。

つまり売れるかどうかわからない数字なんですね。
ただ買取に比べると高い値段がつく傾向があります。

買取査定は売れる金額が見えやすいですが、売却可能な金額は低下するという特徴があります。

一括査定とおっしゃっていたので、今回提示された金額は仲介査定だと思います。
一括査定の傾向としては、大体10%から20%位高く金額がついています。

みんな売却の仕事を取ろうと言う意識が働く分だけ高い金額を提示するのです。
今回は、一括査定の金額から推測するに、実際に売れる金額はおそらく1,200~1,300万が目安になるのではないかと思われます。

最後に。
もし、残債が査定金額を上回っている場合ですが、前述した通り不足分を足さないと売却活動ができません。
但し、住宅ローンがこれ以上払っていくことができない。という場合は任意売却という手法で売却ができる可能性があるのでご相談ください。

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