いらない不動産を売りたい。でも住宅ローンも残っていて困っている場合はどうしたら良いのか？

住宅ローンの返済がこれほど大変だとは思わなかった。

離婚して住む人がいないのに、固定資産税だけ取られる。

こんな家もういらない！
ということありますよね。

不動産は資産だと思って買う人が多いですが、実は世の中にある不動産の多くは負動産で資産とは呼べないことが多いです。

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

資産とは金融商品、土地、建物などを指しますが、本当の意味では「お金を生み出す元となるもの」です。
例えば株式会社の株ですが、所有しても金銭的負担はありません。
逆に、所有していれば配当を得ることができ、お金を生み出します。

マイホームは、どうでしょう？
購入すると出ていくお金があるだけで、入ってくるお金。つまりお金を生み出すことはありません。
収入はないのに支出だけあるものは資産とは呼べません。

住宅ローンの返済や固定資産税の負担の他、維持管理修繕費用などがかかります。
5,000万円の新築一戸建てを購入したとします。
金利1%、借入5,000万、返済期間35年とすると、総返済額は59,279,640円となります。
固定資産税の負担は35年で約525万です。
その他、修繕費が月額平均1.5万円かかると試算すると630万円

35年間住むコストは7,082万円となります。

従って5,000万という資産を得るためのコストは7,082万円かかるということです。
2,082万円の赤字ですね。

しかも、売却する時には建物は築35年。
建物の価値はゼロです。新築時の建物評価を2,000万とすると土地代は3,000万。

35年後に売却する時、土地の相場が35年間変わっていなかったとしても3,000万でしか売れません。
コストは7,082万円かかっていますが。

この差額の4,082万円は住んだ分のコストという事になります。
35年間ですから、年間約116万円という計算ですね。

結果的に35年間、年間116万以下のコストで賃貸住宅に住むことができれば賃貸の方が得です。
逆なら購入の方が得です。

住むためのコストの話になってしまいましたが、資産の話に戻しましょう。
マイホームはお金を生み出しません。
従って、売却し利益が出ない限り資産ではなく負債です。

例えば、6世帯のアパートを購入したとします。
入居者がいれば、それぞれ家賃を払ってくれるので、借入していても返済ができます。
更には返済した残りのお金は税金を除き自分で自由に使えます。

資産とはこういうものです。

自宅は資産ではありません。
しいて言うなら家賃が変わったものにしか過ぎません。

但し家賃の場合は、築年数が古くなれば家賃も安くなりますが、購入の場合は築年数が古くても返済は変わりません。
つまり、新築時も築35年も同じ負担があることになります。

さて、資産のような気がする負債になっているマイホーム。
家を買ったことで、あなたの生活は豊かになったでしょうか？

生活を豊かにしない家ならいらない。という考え方をする人が最近増えています。

いらないから売りたいと思った時に一番の障害になるのが、残っている住宅ローンではないでしょうか？
通常、不動産を売却する時には残っている住宅ローンを返済する必要があります。
売却代金だけで足りない場合は手元から一括で不足分を支払う必要があるのです。

しかし、経済的に大変で蓄えがない。というケースも多いと思います。
当事務所では、不足分を一括で払わなくても済む「任意売却」という特別な売却方法で、いらない不動産の処分をする業務を行っております。
いらない不動産があってお困りになっていたら住宅ローン緊急相談室までご相談ください。

カテゴリー: 任意売却の専門家杉山善昭コラム

タグ: 単純売却

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家

（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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