厚木市の任意売却成功しました。

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。
今回は非常にハードルの高かった、厚木市の任意売却の成功したお話です。


任意売却する不動産はマンション。
小田急線の本厚木駅からバス利用の立地。
厚木市ですが、相模原市との境に近い場所です。

住宅ローンは住宅金融公庫。の名称は住宅金融支援機構ですね。
住宅金融支援機構は自ら回収業務を行わず、サービサーという回収専門外者に委託します。
今回は、住宅債権管理回収機構さん。
何だか同じようなネーミングでややこしいですね。

住宅ローンの他には、厚木市の未納税金が二百万円あり、管理費の滞納も五十万円ほどありました。

対して売値は一千万円未満。
これは非常に苦しい状況です。

売却代金から未払税金を払おうとすると、公庫の返済が十分にできず、
公庫の返済をしようとすると、厚木市の税金が払えない。という、あちらが立てば、こちらが立たない。正にそのような状態でした。

この事例のように、住宅ローン＋税金の差押え。というコンビは任意売却のハードルが上がります。
一方、住宅ローン＋管理費という組み合わせはそれほど問題になりません。

殆どの債権者は、「未納の管理費」を売却経費として売却代金から支払うことを認めてくれるのですが、「未納税金」は売却経費として認めないからです。

一部の市役所では、「不動産を売却する時に、税金の差押えを解除しますから。」と、さも売却時には無条件で解除するような事を匂わす悪質な担当者がいます。

しかし、これは、差押えをされた納税義務者が役所にクレームを入れた際のお決まりの対応方法です。

「不動産を売却する時に、税金の差押えを解除しますから。」をキチンと丁寧に言い直すと、
「不動産を売却する時に、全額税金を払えば、税金の差押えを解除しますから。」となります。
税金を全額払うのならば、不動産の売却に関係なく差押えを解除するのですから、どう考えてもその場しのぎの対応ですよね。

この話はややこしいのでこの位にしておきます。

さて、売却にあたってもうひとつハードルがありました。

室内状態が著しく悪いことでした。
荷物が非常に多く、足の踏み場がない状態。

不動産業者の買い手を探すのなら、何の問題もありませんが、マイホームを探している、一般の消費者相手ではまず無理な状態でした。
そのままの状態では、とても成約できる見込みがなかったのです。

そこでお仕事の合間を使って、少しづつ不用品を処分していただきました。
元々眺望が良く、開放感のあるお部屋ですので、室内の荷物が無くなれば印象はガラリと変わります。

ハードルの高い任意売却でしたが、無事買主も見つかり、成功しました。
守秘義務があるので、事細かに書けませんが、埋れていた財産を厚木市役所の未納税金に充て、更に債権者と交渉して未納税金の一部について、売却経費参入してもらいました。
※2018.12.6補足を加えました。