地目が農地になっている不動産の任意売却

こんにちは任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
このブログは「地目が農地になっている不動産の任意売却」という記事です。
不動産会社でも知らないことも含め、解説していきます。

そもそも地目とは?

土地に「地目」というものがあるのをご存知でしょうか?
不動産登記法という法律に定められていて
普通の住宅が建っている所は概ね、「宅地」となっています。
畑になっている土地の地目は「畑」
田んぼになっているなら「田」という感じです。

その他、山林や沼、そうそう墓地という地目もあります。
不動産登記法では、実態に沿った地目にするように規定されています。

実態が違う場合がたくさんある理由

不動産登記法上では、実態に沿った地目にするように規定されています。
例えば、元々田んぼだったところに家を建てた場合、建物完成後に土地の登記地目も宅地に変える。といった具合です。

但し、これは、守られていないことが結構よくあります。
十数年前に完成した建物があるのにも関わらず、土地の権利書の地目が畑や山林になっている。というケースです。

農地という地目は実はない?

よく誤解されやすいのですが、農地という地目はありません。
タイトルに農地と書いてあるのですが、土地の地目が田や畑になっているものを総称して、農地と呼んでいるのです。

一般的に農地と呼ばれているのは、地目が田、若しくは畑と覚えていただければokです。

尚、不動産会社でも知らない人がいることですが、登記簿上の地目とは別に、課税上の地目があります。
つまり、登記簿上は農地で、課税上は宅地。というパターンや、その逆もある。という事です。

任意売却の場合、問題となるのは、登記簿上の地目のほうです。

登記簿の地目が問題になる農地法の存在

農地法の規定によれば、土地の地目が田、畑である場合、農地法の転用許可。若しくは届け出が必要になります。

具体的には、市役所などにある、農業委員会という部署に「農地転用届け」や「農地転居許可」という行政上の手続きをすることになるのです。

この手続きですが、種類によってかかる時間がまちまちで、任意売却の障害となる可能性があります。
というのも、任意売却をしていると、時間に限りがあります。
つまり、農地転用手続きにかかる「時間」が致命傷になる場合があるのです。

せっかく買主が決まったのに、農地法の手続きのせいで時間切れとなり競売になってしまった。。。
という危険も決してありえない話ではないのです。

畑や田になっている土地の任意売却する為の対策としては、少しでも早いタイミングでの任意売却のご相談をしていただくことが最も重要です。

任意売却の前に事前に地目変更登記をする事も対処法の一つですが、地目変更には費用が必要ですから、現実的ではありませんしね。

私たち「住宅ローン緊急相談室」は、農地の不動産でお困りの方に、分かりやすくアドバイスとサポートを行っています。
持っている土地の地目が農地だった場合に、どのタイミングで何をしてゆけばよいのか?といった細かな部分まで検討してアドバイスを行ないます。

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