市街化調整区域にある不動産を任意売却

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

今回は「市街化調整区域しかも分家」のことについてお話をさせていただきます。
カテゴリーは任意売却よくある質問です。

いわゆる「農家の分家住宅」ですが、ご存知でしょうか?
簡単に説明をしましょうね。

土地に見えない規制!?

そもそも土地には、「建物が建築できる土地」と「建物が建築できない土地」の二種類があります。

建築不可能な土地とは、市街化調整区域という地域に指定された土地です。
※説明を分かりやすくするために、かなり省略しています。

市街化調整区域とは、一言で説明すると市街化を抑制し農業や漁業等を促進する地域です。見渡す限り田んぼが広がっている土地などを想像するとイメージしやすいでしょうか?

さて、そうなると一つ問題があります。
農業をする人は、どこから田んぼに通うか?という問題です。
自分の持っている田んぼから50キロも離れた自宅から通うのは非常に厳しいですよね。

市街化調整区域でも建築できる例外規定

そこで、農業等に携わる人の自宅の場合、市街化を抑制する市街化調整区域でも家を建てさせてあげましょうという制度があるのです。

この制度はもちろん農業等を行なう前提で許可をしていますから、建築された家を第三者が購入しても建替えることはできません。その為、売却しようとしても換金処分できる価格が大幅に低下してしまう。という側面があります。

「大幅に低下」という表現は誤解を招くかもしれませんね。

そもそも、市街化調整区域の土地は最初から安い値段で購入若しくは相続しているはずですから損はないのですが、、、

農家の分家住宅を売却するには?

では、農家の分家許可を得て建築した不動産を売却する場合、どのような問題があるのでしょうか?

人生長いですから何らかの事情で売却しなければいけない事態になることもありますよね。

売却しようと不動産屋さんに相談してみると、殆どの不動産屋さんは、「分家だから売れませんよ。」と答えるはずです。実際に弊社にご相談に来られた方もそうだったとおっしゃっていました。

農家の分家だからと言って、売却できないということはないのですが、問題は売却できる価格です。第三者が購入しても建替えが出来なければ値段は低下していますからね。

今回も当初は、分家だから値段は。。。と感じていましたが、先入観は禁物です。早速役所で調査をすると担当者も建替え不可の回答。

4諦めずに条例、開発指導要綱などを見ること三十分。ついに突破口が見えました。早速担当者に提案すると、口に出さないまでも「確かにその手がある」という表情をしました。但し、今までの経験から言えるのですが、役所の担当者はいきなり理詰めで言ってもNGなので、それ相応に話しを行ったり来たりさせながら交渉。

めでたく建替えOKの返事をもらいました。

それを踏まえて販売活動をしたところ、購入申し込みが3件も入ってしまい、どの買主と契約をしようか嬉しい悩みになりました。

一番喜んだのはもちろん売主さん。半ば諦めかけていたそうですから、それはもう大変喜んでいただきました。

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