任意売却可能な不動産とは

任意売却できる不動産と出来ない不動産。
何が違うか分かりますか？

今日は任意売却が出来る不動産について書いていきますね。

その前に「任意売却」の定義について触れておきましょうね。
住宅ローンの返済ができなくなってしまった不動産を競売以外の方法で売却することを、任意売却と呼ぶことが多いです。
広義ではこれも任意売却ですし、債権者の多くはこれを任意売却と呼んでいます。

確かに、競売以外の方法で売るためには、所有者が任意の相手先に売るので間違ってはおりません。

しかし、私たちがいう任意売却は少し狭い範囲となります。
そもそも、不動産を売却して残っている借金が全額払えるのなら何も問題がありません。

私たちが言う任意売却とは、債権者の同意を得て不動産を売却することです。

では、債権者の同意が必要な不動産売却とは？
一言で言えば、借金全額が払えない不動産売却です。

逆に言えば、借金全額払う事ができる不動産売却は債権者の同意を得る必要がありません。
もちろん、返済のために一定の手続きを踏みますが、負債を全額返して不動産を売却する場合、債権者は拒否することができませんからね。

従って、ここでの任意売却とは、借金の全額を払わなくても売却が出来る売却する方法のことを言います。

さて本来、借金全額を払わないと不動産を売却することはできませんが、債権者（銀行など）の同意が得られれば不動産を売ることが出来ます。

逆に言えば、債権者が売却に同意しない不動産は売却することが出来ない。ということになります。

では、債権者に同意してもらうにはどうすれば良いのか？

●そもそも任意売却について基本的賛成であること
●価格が適正であること
●売却相手が適正であること
●仲介業務を行う不動産会社が適正であること
●売却する時期が適正であること

これらの要素が全て揃って、債権者は任意売却に同意するのです。
その為、「親族に安く売る」「1年後に売買」「買主が暴力団関係者」「仲介会社のスキルが低い、素性が悪い」というようなことがあると任意売却の承認がとれません。

たまに聞く相談ですが、完全に自分だけの視点で思考する方がいらっしゃいます。
「競売の募集金額よりも1万円高く買うという人がいる」「子供の学校が2年後の3月まであるのでそれまで引越したくない」というような話ですが、任意売却は一人の都合では進みません。

債権者にメリットがあるからこそ債権者は任意売却に同意するのです。
そもそも、約束通りの返済ができないのはこちらですから、自分の都合よりも相手にも配慮して物事を進めることは当然のことです。

私たちは、任意売却の専門家として、銀行などの債権者と交渉することになります。

この交渉を債務者が行うことはなかなか難しいでしょう。
餅は餅屋という言葉がぴったりです。

カテゴリー: 任意売却の専門家杉山善昭コラム

タグ: 競売債権者

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家

（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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