一般媒介では任意売却ができないか?

一般売却では任意売却はできないの?

先日こんな話がありました。

債権者に聞いたら、「任意売却をする際に一般媒介でもいい」と言っていた。
だから一般媒介でお願いしたい。

確かに任意売却をするのに、専任媒介でなくてはいけない。
ということはありません。

しかし、私の事務所では一般媒介では依頼を受けません。

なぜか?
「依頼者の利益にならないから」です。

順番にお話をしていきますね。 https://www.youtube.com/embed/TzZyHVI4nGU

一般媒介とは、不動産の売却を複数の不動産業者に依頼することです。
もし売主が5社に依頼した場合。。。

債権者は五社と話し合うことになります。
A社、B社、C社、D社、E社全社にいちいち連絡して、「●●●●万円で販売してください」と連絡をしなければなりません。

専任であれば、1社とだけやり取りをすれば良いのに、一般の場合は5社全てに同じことを連絡しなければいけません。

債権者は債務者に、「任意売却をお願いしているのではありません」
債務者が債権者に「任意売却をお願いしている」のです。

従って、債権者は手間が余分のかかるような一般媒介で複数の不動産会社から連絡が入ることは嫌がります。

販売活動をしていれば、それぞれの会社が別々の話を持ち寄りますからね。
意思決定に時間がかかり、結果的にスムーズな売却活動が阻害される可能性が高まります。

債権者の担当も1つの不良債権だけを処理しているのではなく同時に大量の案件を抱えていますので、「面倒なことはしたくない」と言うのが本音です。

1社とのやり取りで事が足りる、専任媒介契約を望んでいます。


しかし、債権者の建前としては「一般媒介でも任意売却を受け付けます」と言わざるを得ません。
その理由は、債権者が一般媒介ではダメと言う権限がないからです。

あくまで所有者は債務者で、どのような種類の媒介契約にするかは債務者の自由だからです。

また、「一般媒介ではダメ」と言ってしまうと、原因で売却できなかった場合に責任追及されないとも限りません。

以上のことから、債権者は一般媒介ではダメとは言いませんが、本音は違うということを覚えておいていただきたいと思います。

さて、次は弊社が一般媒介では依頼を受けない理由をお話しましょう。

任意売却は一般の不動産売買とは違い、高度なスキルと交渉能力が求められます。
片手間ではできません。

不動産の売却の依頼方法には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介という三種類があります。

専属、専任は1社にしか依頼することができず、一般は複数の会社に販売活動の依頼が可能です。
昔は、ネットが普及していなかったので、複数の不動産会社に依頼する一般媒介が多かったですが
現代では専任がメインです。
何故1社で十分かは、不動産流通の仕組みをご覧下さい。

専任媒介でのご依頼を受けた場合、弊社の責任は重大です。
弊社の立場を例えていうと、販売総本部的なポジション。

弊社が動かなければ、不動産は市場に流れません。
市場に流れなければ売れるはずもありません。

販売活動のプロデュースを行い、一日も早くの成約を目指すことになります。
「重要」と書くと、弊社が一生懸命買主を探す活動をするというイメージがあるかもしれませんが、それは違います。

違う理由はこちらのページに記載がありますので、ご覧ください。

話を元に戻しましょう。
専任系の媒介契約に対し、一般媒介の位置は例えると代理店です。
いち販売所に過ぎませんから、一所懸命やる必要はありません。

媒介契約を例えて言うと、
一般媒介は、お宅で作るお米も、よそで作る米も食べるよ。
専任媒介は、お宅で作るお米しか食べないよ。
です。

農家の立場としたら、どちらが責任重要でしょうか?
一般媒介で頼んできた顧客と、専任媒介で頼んだ顧客とどちらに、良質でおいしいお米をまわすか?
言うまでもありません。

弊社も同時に複数のご依頼を受けています。

一所懸命やる必要のない一般媒介での業務に時間を取られることで専任媒介のご依頼をいただいている業務に支障があるのでは本末転倒です。

そもそも、任意売却の目的とは何でしょう?
「限られた時間内に、できるだけ高く売る」です。
一般媒介は「いつ売れてもいいや」という時に利用する媒介方式です。
趣旨に合わないことがお分かりになると思います。

・債権者も専任媒介を望んでいる
・弊社も専任媒介の責任を負う
・任意売却の目的からも専任媒介が望ましい

専任媒介契約以外で、依頼を受ける理由がありません。
残念ながら、一般媒介で依頼される方は真剣でないと判断せざるを得ません。

真剣に問題解決を望んでいる方からだけご依頼を受けております。

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この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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