一般媒介では任意売却ができないか?

先日こんな話がありました。

債権者に聞いたら、「任意売却をする際に一般媒介でもいい」と言っていた。
だから一般媒介でお願いしたい。

確かに任意売却をするのに、専任媒介でなくてはいけない。
ということはありません。

しかし、私の事務所では一般媒介では依頼を受けません。

なぜか?
「依頼者の利益にならないから」です。

順番にお話をしていきますね。

一般媒介とは、不動産の売却を複数の不動産業者に依頼することです。
もし売主が5社に依頼した場合。。。

債権者は五社と話し合うことになります。
A社、B社、C社、D社、E社全社にいちいち連絡して、「●●●●万円で販売してください」と連絡をしなければ
なりません。

専任であれば、1社とだけやり取りをすれば良いのに
一般の場合は5社全てに同じことを連絡しなければいけません。

販売活動をしていれば、それぞれの会社が別々の配分案を持ち寄りますから
意思決定に時間がかかり、結果的にスムーズな売却活動が阻害される可能性が高まります。

債権者の担当も1つの不良債権だけを処理しているのではなく、
同時に大量の案件を抱えていますので、「面倒なことはしたくない」と言うのが本音です。

1社とのやり取りで事が足りる、専任媒介契約を望んでいます。

しかし、債権者の建前としては「一般媒介でも任意売却を受け付けます」と言わざるを得ません。
その理由は、債権者が一般媒介ではダメと言う権限がないからです。

あくまで所有者は債務者で、どのような種類の媒介契約にするかは債務者の自由だからです。

また、「一般媒介ではダメ」と言ってしまうと、原因で売却できなかった場合に
責任追及されないとも限りません。

以上のことから、債権者は一般媒介ではダメとは言いませんが、本音は違うということを
覚えておいていただきたいと思います。

さて、次は弊社が一般媒介では依頼を受けない理由をお話しましょう。

任意売却は一般の不動産売買とは違い、高度なスキルと交渉能力が求められます。
片手間ではできません。

不動産の売却の依頼方法には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介という三種類があります。

専属、専任は1社にしか依頼することができず、一般は複数の会社に販売活動の依頼が可能です。
昔は、ネットが普及していなかったので、複数の不動産会社に依頼する一般媒介が多かったですが
現代では専任がメインです。
何故1社で十分かは、不動産流通の仕組みをご覧下さい。

専任媒介でのご依頼を受けた場合、弊社の責任は重大です。
弊社の立場を例えていうと、販売総本部的なポジション。

弊社が動かなければ、不動産は市場に流れません。
市場に流れなければ売れるはずもありません。

販売活動のプロデュースを行い、一日も早くの成約を目指すことになります。

これに対し、一般媒介の位置は例えると代理店です。
いち販売所に過ぎませんから、一所懸命やる必要はありません。

媒介契約を例えて言うと、
一般媒介は、お宅で作るお米も、よそで作る米も食べるよ。
専任媒介は、お宅で作るお米しか食べないよ。
です。

農家の立場としたら、どちらが責任重要でしょうか?
一般媒介で頼んできた顧客と、専任媒介で頼んだ顧客と
どちらに、良質でおいしいお米をまわすか?
言うまでもありません。

弊社も同時に複数のご依頼を受けています。

一所懸命やる必要のない一般媒介での業務に時間を取られることで
専任媒介のご依頼をいただいている業務に支障があるのでは本末転倒です。

そもそも、任意売却の目的とは何でしょう?
「限られた時間内に、できるだけ高く売る」ではないでしょうか?
一般媒介は「いつ売れてもいいや」という時に利用する媒介方式です。
趣旨に合わないことがお分かりになると思います。

・債権者も専任媒介を望んでいる
・弊社も専任媒介の責任を負う
・任意売却の目的からも専任媒介が望ましい

専任媒介契約以外で、依頼を受ける理由がありません。
残念ながら、一般媒介で依頼される方は真剣でないと判断せざるを得ません。

真剣に問題解決を望んでいる方からだけご依頼を受けております。

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