不動産査定書の流通性比率って何ですか?

不動産の流通性比率
こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

今回は、不動産の査定書を作成する際の「流通性比率」という言葉について解説です。

流通性比率とは

結論から言うと、「流通性比率」とはどれだけ売れやすいか?
どれくらい売れにくいか?
を数値化したものです。

もし流通性比率が0.95となっている場合、本来の査定額から5%減額したということになります。

では、この流通性比率。
どのような要素があると流通性比率に影響があるのか?説明したいと思います。


その前に、宅地建物取引業法の規定には、「不動産会社が顧客に査定価格を述べる時は、その根拠を示さなければならない」と決まっています。

例えば、あるエリアの住宅地。そうですね。。。どの土地の面積も50坪前後あるところとしましょう。
50坪の面積の土地の価格平均は4,000万(坪単価80万)とします。
全体の区画数は500区画の大規模分譲地です。

その中にある一つの土地があります。
この土地の面積は200坪です。

さてこの200坪の土地の価格はいくらになるでしょうか?

相場が1坪80万なので、
200坪×坪単価80万=16,000万と思いましたか?

実は違います。


この場合、坪単価は80万よりも圧倒的に安くなります。
何故か?

このエリアの顧客層は、土地代で4,000万円程度です。
16,000万の予算がある人は、この分譲地を買いません。

では、200坪の土地を4分割して50坪づつ売ったらどうか?
確かにそれができるならその方が良いでしょう。

但し、4分割にするということは、水道下水ガスなどを4件分道路から引き直す必要があります。
また、宅建業の免許を持たない人が敷地を4分割にしてそれぞれ違う買主に売ることは法律に違反します。
つまり宅建業の免許を持たぬ者は、分割して売却できないのです。

宅建業の免許を持たない人が土地を分割して売却してはいけないことは、不動産業に従事している人でも意外と知られていないことです。

もう一つ例を挙げましょう。
60㎡の3LDKがメインの13階建てマンションがあったとしましょう。
1㎡メートル当たりの単価は50万。つまり1部屋3,000万円です。

もちろん階数が変わるごとに価格は変動しますが、ここでは平均と捉えてください。
1階から12階は60㎡の部屋がワンフロアに5世帯あります。

さてこのマンションの13階。
このフロアだけワンフロアぶち抜きで300㎡の部屋だとしたらどうなるでしょうか?
このようなイメージです。
事例マンション
3,000万円×5部屋分の広さ=15,000万円と計算できます。
しかし、この部屋15,000万円では売れません。

何故か?
不動産を買いたい人は環境を買っているからです。
15,000万円出す事のできる人は、周りの部屋も15,000万円程度するマンションを欲しがるのです。

逆にこのようなマンションがあったとして60㎡の部屋を買いたいでしょうか?
マンション事例2
まわりのレベルについていけず、非常に居心地が悪いと思います。

一部屋だけ300㎡あるお部屋も、一部屋だけ60㎡しかないお部屋も、マンション全体の中では非常に売りづらいのです。

なんとなく見えてきたでしょうか?
売りにくいから、その分価格を下げる。
誰もが買いたいと思うからその分価格を上げる。

これが流通性比率です。

逆の例も挙げましょう。
タワーマンションの最上階角部屋。
少なくて2部屋。多くて4つ程度です。
とても希少価値があります。

従って流通性比率は。。。当たり前ですが100%を余裕で超えます。

このサイトは任意売却のサイトですから、任意売却の場合はどうなるのか?
もちろん解説しますね。

一般の売却は、買主に引渡後に何か不具合があった場合、売主が保証する契約になっています。
例えば、お湯が出ない、雨漏りしたなどです。

マンションの場合は雨漏りは普通無いと思いますが、、、

さて任意売却の場合の特殊事情に触れましょう?

任意売却の場合、その多くは売却代金だけでは負債が払いきれません。
オーバーローン状態
このような状態ですね。

不足分を用意する手持ち金もない。
売買が成立し、引き渡し後に保証しなければいけない事態が発生しても、保証ができない。ということになります。

少し頭の運動をしましょう。
不動産を売る立場ではなく買う立場になっていただきます。
例えば、同じ値段で販売されている二つのお部屋。
一つはアフター保証付き、一つは保証なしであった場合、あなたが買主だとしたらどちらを部屋を購入するか?
階数も同じ、面積も間取りも全く同じです。

答えは明らかですよね?

誰もが保証付きと答えるでしょう。

従って、保証なしの部屋はそれ相応価格を下げないとバランスが取れません。
バランスを取る意味でこの場合も流通性比率を用いるのです。

一戸建てに比べてマンションは不具合が出る箇所が少ないnで減価割合は戸建ての方が多くマンションの方が減価割合が少ないです。

減価目安は概ね5~10%ですが、問題の多寡で変わります。

いかがでしたでしょうか?

流通性比率は万能薬

今まで解説してきた「流通性比率」ですが、一般の不動産査定では万能薬的な使われ方をすることが間々あります。

というのも流通性比率は、少しだけ最後に調整をすることが簡単にできてしまうからです。
査定担当者が、数値を入力していき最後に「あっ!ちょっと高いかな?」と感じれば流通性比率だけをいじれば帳尻があってしまいます。
「ちょっと安すぎたかな?」と感じた時も同様です。

査定書に流通性比率が記載されており、100%以外の数値が入っていた場合は必ず根拠を聞くことをオススメします。