銀行が一括返済を要求する理由と対処方法
こんにちは任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
今回は「銀行が一括返済を要求する理由」というテーマです
まずは「住宅ローンってどんな商品？」という所からお話しましょう。
「え～っと変動金利と固定金利があって・・・」
それはそうですが、それは金利の説明ですね。
住宅ローンを借りるということは、「住宅ローンという商品を買う」という事です。
住宅ローンという商品を買う？？？
住宅ローンの商品を買うとは
「お金を借りて、分割で返す権利を買う」ということです。
例えば住宅ローンとして３０００万円借りて３５年間の分割で返すということに
なります。
では商品代金は？
事例の３０００万円は商品代金ではありません。
商品代金は「金利」です。
つまり、金利という商品代金を払って分割の権利を購入しているのです。
住宅ローンの金利は「商品代金」だったのです。
ざっくりとした説明ですが、分割払いの権利のことを「期限の利益」言います。
借りたお金に対する商品代、つまり金利（利息）を払っている限り分割で返す権利を持ち続けることができます。
しかし・・・
返済が１回でも遅れると「分割払いの権利はなくなり、住宅ローンを一括で返済せよ。」となってしまうのです。
これは、銀行と交わした住宅ローンの契約書に書いてあるのです。
お手元に、金銭消費貸借契約（略して金消契約といいます）の控えがあると思いますのでお時間がたっぷりある方はご覧になってみてください。
さて銀行が、一括返済を要求してくると、もう分割での返済は困難になります。
何故でしょうか？
殆どの場合、融資をする際に保証会社という保証を付けています。
保証会社は事故（住宅ローンの返済が滞っていること）が発生した融資について全額一括で銀行へ立替払いをする会社です。
銀行の立場とすれば、「一括で返してくれる保証会社」と「この先、きちんと返してくれる保証の無い借主」どちらを選ぶか言うまでもありません。
その為、「今後は分割で払って行きます！」と願いでても承諾してくれないのです。
分割払いを断られた場合、この先どうなるでしょう？
取れる方法は
１.銀行の言う通り、お金を工面して一括で払う。
そして、二つ目
お金が工面できなくて、競売で家を取られる。
１のケースはほどんどなく、二つ目に流れてゆきます。
しかし、極一部の人は、三つ目の任意売却という特別な方法で二つ目の競売を回避しています。
三つ目の対処法である任意売却を選べば、借入金全額を返さなくても不動産を売却する方法で競売を回避することができます。。
但し、任意売却と言っても、
少しでも借金を減らすための任意売却もありますし、住み続けるための任意売却もあります。
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