住宅ローンと期限の利益について。わかりやすく説明します

住宅ローンとは

住宅ローンは金融商品です。
金利という商品代金を支払って、分割払いの権利を購入する。これが住宅ローンの本質です。

つまり、住宅ローンを借りるということは、「住宅ローンという商品を買う」という事です。

今ではメジャーな住宅ローンですがその原型は、割賦販売（カップハンバイ）です。
割賦というのは、複数回に分けて代金を支払う方法です。
例えば、1000万円のものを毎月10万円ずつ100回に分けて支払うといった具合です。

これは、代金を複数回に分けて支払ういわば「支払方法」についての取り決めですが、1897年に東京建物という不動産会社が始めたと言われています。

1950年に住宅金融公庫が創設され、公的な住宅ローンがスタートしました。
民間の金融機関も住宅ローンの取り扱いを開始し、公的融資vs民間融資の競争原理が働き、普通のサラリーマンでも住宅ローンを借りやすくなりました。

結果、一戸建ての購入が人生における住宅すごろくのゴールと言われるようになり、鉄道沿線の宅地開発がどんどん進みました。

2003年に住宅金融公庫が独立行政法人となり、住宅金融支援機構となり、フラット35が誕生しました。
フラット35は住宅ローンを証券化したものです。
といっても、借り手にとってはそれほど大きな変更ではありません。

従来の住宅金融公庫の融資は11年目から金利が上昇しました。
1～5年が金利2％で、11年目以降が４％といった急激に金利が上昇する商品です。バブルの崩壊やリーマンショックなどもあり収入が増えないのに、金利上昇による返済額がアップされ返済困窮者が大量に発生しました。

そこで登場したのがフラット35です。
大きな特徴は35年間金利がずっと一定で変わらないという住宅ローンです。

このフラット35の登場により民間金融機関もこぞって超長期型の固定金利型住宅ローンをリリースしました。

金利とは何か

金利とは何か？と聞かれてすぐに●●と答えることができる人は少ないと思います。

金利とは商品代金です。

住宅ローンの金利は「商品代金」だったのです。

表現を変えると、35年で分割払いする権利の商品代金は元金に対して年間2％に相当する金銭です。ということです。

一般の商品は購入時に代金を支払えば自分のものになりますが、住宅ローンという商品は毎月毎月商品代金を支払い続ける必要があるのです。

返済予定を立てて借りた住宅ローン。
急な体調不良や、離婚、離職など様々な理由で収入が激減することもあります。
そうなった時、当初の予定通りに返済ができなくなり、住宅ローンの支払いができなくり、銀行から催促の通知がきます。 さて、そうなったらどうしたらいいのか次でお話しします。

住宅ローンを払えなくなるとどうなるのか

前述した通り住宅ローンの金利は「分割払いする権利の代金」です。

返済が１回でも遅れる＝金利という代金を払っていない＝分割払いの権利はなくなり、住宅ローンを一括で返済せよ。
となってしまうのです。

住宅ローンの種類	内容
固定金利	返済期間中、金利が変わらない
変動金利	毎月や半年に一度など一定期間ごとに金利が変動する
固定金利期間選択型	住宅ローンを契約した時に決めた期間金利が固定され、 その後、金利の変動が適用できる

銀行が、一括返済を要求してくると、もう分割での返済は困難になります。何故でしょうか？
次に解説する期限の利益を喪失してしまうからです。

住宅ローンを組むということは、分割で支払う権利を買う　ということです。 この権利のことを『期限の利益』といます。 つまり、 住宅ローンが払えなくなる　＝　期限の利益を喪失する　ことになります。

期限の利益の喪失とは

期限の利益を喪失した時点で住宅ローンは分割払いの権利はなくなった借金。
一括返済の要求された状態の借金となります。

債権者が借金の取り立てにきます。

分割払いの権利代である金利を払わない場合、分割払いの権利が無くなります。
分割払いの権利＝期限の利益と書きましたね。

どうなったら期限の利益が喪失するのか？

銀行と交わした住宅ローンの契約書に書いてありますが、住宅ローンの返済が滞った場合や、債務者が破産する場合、差押えをされた場合など「借主の経済状態が悪化した場合」に期限の利益が喪失する取り決めになっています。

あなたの住宅ローンの借入契約書（金銭消費貸借契約、略して金消契約といいます。）にも必ず、期限の利益の喪失という項目がありますので一度読んでみていただければと思います。

住宅ローンが払えなくなったらどうしたらいいのか

分割払いを断られた場合、この先どうなるでしょう？
最終的には競売になります。 あなたの借金を回収するため、あなたの意思とは関係なく強制的に不動産を換金する手続きに入られてしまいますのです。

１は経済的にほぼ無理かと思います。
２も理屈的に考えられますが、金融機関に応じる義務はありませんので事実上無理です。
３は住宅ローン以外の借金が多い方が取りえる方法ですが、注意が必要な回避方法です。
４は一番現実的と言えます。

次で任意売却について解説しますね。

任意売却とは

借金を完済していない住宅を売る方法です。
通常、借金の残る住宅は売れないので、金融機関など債権者の了承を得て売却する方法になります。

期限の利益を失ってから任意売却

期限の利益を失っている状態では競売一歩前になります。競売までの流れを説明しましょう。

銀行など債権者との交渉は専門家に任せましょう。 もしあたなが住宅ローンを払えなくなり、銀行から督促状が来ていたら一刻も早く専門家に相談しだください。

任意売却のご相談は、住宅ローンの返済が遅れ始める前からできますし、それがベストです。

何故かというと残っている時間が多ければ多いほど、やれることも多いですし、精神的にも楽だからです。

一方リミットは、入札開始直前ですがこのタイミングからできることはほんのわずかですし、任意売却ができる方の方が少ないです。

いずれにしても、思い立ったら今すぐ動き出すのが正解です。