‘任意売却よくある質問’ 一覧

任意売却の最終手続きにすること

2016-04-10
伊勢原市農協で任意売却最終手続き今回は、任意売却の最終手続きの話です。
もう目前に来ている方も、まだ任意売却の準備を始めたばかりで、そんな先のイメージが沸かない。という方でも知っておいたほうがよい知識なので、説明記事にしますね。


最終手続きは大きく分けて三つの手続きを行います。

【登記申請】
【金銭精算】
【返済】
【引渡】

順番に説明しましょう。

【登記申請】は
・不動産の名義変更登記申請
・抵当権抹消登記申請
・差押解除登記申請(差押登記が付いている場合)
という登記申請を行います。

名義の変更に必要な書類、抵当権を抹消するための必用書類、差押登記が付いている場合は、その差押解除をするための必用書類が揃っているかどうかを登記申請の専門家である、司法書士に立ち合っていただき、確認していただきます。

全ての書類が揃っていることが確認できたら次です。

【金銭精算】は
・代金の授受
・返済
・固定資産税や管理費の日割り精算

を行います。
代金の授受といっても、数千万円のお金を数えることは大変なので、伝票だけでやり取りをします。
買主は、払い戻し伝票と振込伝票で売主指定の口座へ送金するのです。

現金を数える手間もなく、送金も安全の行われるため、現代ではこれが一般的なパターンです。
ですから、日常的に最終手続きをしている私たちでも、現金で見たことがあるのは、せいぜい3千万円くらいです。
見る機会もめったにありませんが、、、

【返済】
住宅ローンが残っている売主の手続きです。
一括で返済をします。(任意売却の場合は、残額の内、一部を返済)この返済は、自分の手元の資金を使うのではなく、買主から受領した代金を利用しても大丈夫です。

【引渡】
は買主に鍵を渡して終了です。
その他、書類が現存していれば、建築確認書、設備の取り扱い説明書やマンションの場合、管理規約なども一緒に引き渡します。

この最終手続きは、買主が利用する銀行で行うことがほとんどです。
何故なら、高額なお金が動くことと、返済などは現金では行わず、振込で行うからです。

また、登記の申請や、お金の送金を行うので、手続きは平日に行う必要があります。
時間帯もたいてい午前中です。

これで、最終手続きは全て完了。

そうそう、ほとんどの不動産には、火災保険がかかっていますから、買主に引き渡した日付で、火災保険の解約もお忘れないようにしてくださいね。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


民事再生(個人再生)中の任意売却

2016-01-09

立ち直れるはずだったのに・・・

2「以前多額の借金があって民事再生したのですが、やっぱり払いが厳しくて。。。」
最近このようなご相談が増えています。


—いきさつ—
住宅ローンを組んでマイホームを購入したが、その後支払が厳しくなり、キャッシングや消費者金融などで借り入れをして凌いでいた。
しかし、とうとう借り入れができなくなり行き詰ることに。

弁護士に相談したところ、民事再生という手続きを進められた。
今の家に住み続けることができるし、住宅ローン以外の借金が最大5分の1になるし、弁護士へ払う40万円の費用も分割で良いというのでお願いした。

民事再生が認められ1年半払ってきたが、やはり家計は楽にならず、お金の苦労が絶えない。
—ここまで—
お金の悩みが続くのは、精神的にも本当に厳しく辛いですよね。

結論から言うと、民事再生中でも当事務所では任意売却をすることは可能です。
その点は安心してください。

任意売却ができるかどうか考える前に考えること

悩む主婦任意売却の話を進める前に、「民事再生ができたのに、あなたがどうして今、お金のことで悩まなくてはいけないのか?」について考えてみたいと思います。

あなたは、なぜ、民事再生ができたのに、今、生活が苦しいのか?その理由、分かりますか?

私の経験上、その多くは「民事再生自体に意味がなかった」ことが原因です。

根本的なことですが、住宅ローンを組む時点で、ローンの借り入れは無かったはずです。
なぜなら、住宅ローンの審査において、既存の借り入れがあると審査に悪影響を及ぼすからです。

具体的に例を出すと、例えばある銀行では毎月44,000円の車のローンがある人の場合、住宅ローン換算で1000万円の借り入れと同じ扱いされます。
つまり、その人の借り入れ限度額が、3000万円の場合、マイナス1000万円で住宅ローンの貸出可能額は2000万円に減額されてしまうのです。

話を元に戻しましょう。
そのため、いまあなたが抱えている住宅ローン以外の借金は、住宅購入後に発生したということになります。

住宅購入後に借金をしなければいけない理由。
それは、「あなたの収入では、住宅ローンの支払をすると満足な生活ができない状態だった」ということになります。

普段の生活が赤字の状態で、借り入れをしたらどうなるでしょうか?
誰にでも分かる話ですが、借入金を返済することは不可能です。

毎月の家計が赤字で、お金が足りないからといって、どこかからお金を借りても、毎月の生活が赤字である以上、返済原資がない。ということです。

あなたの民事再生が失敗した理由

家計簿ここまでくると、もうお分かりですね。
民事再生は、現在抱えている住宅ローン以外の借金を圧縮して、返済額を減らす効果がありますが、そもそも、普段の生活が赤字だから借金が増えたのです。

従って、民事再生を行って借金が圧縮できても、「赤字家計」という要素がなくならない限り、生活は正常化せず、あなたはずっとお金の悩みから解放されないのです。

あなたに必要なのは、民事再生という手続きそのものではなく、「あなたの収入では、住宅ローンの支払をすると満足な生活ができない状態だったことを改善」することなのです。
これができない限り、生活が破たんするのは無理もないことなのです。

民事再生は、「手段にしか過ぎず、目的ではないのです。」

本来は、民事再生の相談を受けた専門家がこういった話をしなければいけないのですが、残念ながら、手続きだけ行う専門家がいるのも事実です。
そういう意味では、あなたの運が悪かった。ともいえます。

民事再生中の任意売却

さて話を元に戻しましょう。

民事再生中でも、任意売却をすることはできます。
当事務所では、任意売却の業務をメインとしておりますので、ご依頼があればもちろん、任意売却の可否の判断からサポートなどワンストップで対応可能です。

しかし、任意売却の専門家だからこそあなたに伝えたい。
「任意売却も手段にしか過ぎない」ということを。

正常な家計。つまり、黒字家計です。
毎月お金が増えていく、毎月貯金通帳の残高が増えていくような生活をするために、任意売却が必要なら、喜んでお手伝いをします。
ただ単に、任意売却をすれば良いわけではありません。

当事務所では、単に任意売却を成功させる事務所ではなく、「あなたの生活を正常化するための任意売却」を成功させる事務所です。

お気軽にご相談ください。
尚、任意売却にかかる費用は債権者と交渉して捻出しますので、基本的に金銭のご用意もしていただく必要はありません。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


「任意売却で50万円もらえる」は本当!?

2015-12-25
前日、とあるサイトに目がとまりました。
任意売却お任せ●●●|50万円もらえる!」と記載されているのです。

サイトを特定するわけにはいかないので、タイトルは一部伏せておきます。

さて、これは本当の事でしょうか?
結論から言います。

債務超過状態の任意売却において
「誰もが当然のように50万円もらえることはありません。」

一番確実なのは、債権者に連絡して、「この会社に依頼すれば50万円もらえるって聞いたのですが大丈夫でしょうか?」と聞いていただくことです。

債務が超過つまり、住宅ローンの残高>売却可能額という状況で、任意売却をする場合、売却する価格等について債権者の同意が必要です。

逆の立場になって考えれば至極当たり前の話です。

あなたがBさんに1000万円お金を貸しているとしましょう。
担保はBさんの不動産です。

どう売っても、1500万円にはなる不動産。
Bさんが800万円で売りたいから担保を解除してほしい。と言われたらどうでしょう?

「普通に売れば1500万円になって全額返済できるのに、なぜ安く売るのか?そんなことは承諾できない」となりますよね。

承諾がいる理由がお分かりになると思います。

では債務超過の場合どうでしょう?
貸付残高は1000万円、頑張って売っても800万円としましょう。
貸し倒れになる可能性が高いお金は200万円です。

このBさん、手元に50万円残したいとあなたに交渉してきます。

お金を貸している立場で考えてください。
Bさんの手元に50万円残せば、貸し倒れになる可能性が高いお金は250万円になってしまいます。

そもそも、貸したお金をまともに返済しないBさん。
あなたは、Bさんが手元に50万円残すことを許すでしょうか?

少なくとも私は承諾しません。

話を元に戻しましょう。
正規のルートで「任売で50万円もらえる」ことはありません。

ではどうやるのか?

私には、その方法が想像つきますが、脱法行為である可能性が非常に高いです。

あなたが知らないとしても、脱法行為をして刑事事件に問われ、長期間の取り調べ、裁判を行うことになる可能性は否定できません。
そもそも私は、「今お金で悩んでいる方をお金で釣るような行為」をしたくありません。

困っている方の足元を見るような仕事のやり方は間違っています。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


任意売却すると自己破産できない!?

2015-12-09
任意売却すると自己破産できなくなる」という専門家がいるようです。
本当でしょうか?

結論から言いますと、誤っています。
任意売却=自己破産不可ではありません。

実は、状況によって違うのです。
そういった意味では半分正解で半分誤りと言ったほうが良いかもしれません。

では、どのような場合自己破産に支障がでるのか考えていきたいと思います。
自己破産は破産法という法律によってすることができる手続きですが、自己破産を申し立てただけでは十分でなく、その債務を免責(支払わなくても良い)という状態までもっていかないと借金から逃れることができず意味がありません。

では、自己破産を申請したのにもかかわらず、債務が免責されない状態とはどういう状態なのか?
これが分かれば、「任意売却すると自己破産できなくなるのか否か」について分かります。

その前に、免責が認められない債務を説明しましょう。
免責不許可事由と言います。
しかし、例え免責不許可事由に該当しているからと言って即、免責されないという訳ではないので注意が必要です。

不許可になる可能性がある事項と思っていただければよいと思います。
では順番に行きましょう。

・税金等の租税公課
・養育費や扶養義務
・不法行為に基づく損害賠償債務(一部)
・罰金等
・隠した財産
・浪費やギャンブル
・返済不能状態で新規の借金をした
・過去7年以内に自己破産をした
・偏波(へんぱ)弁済
他にもあるのですが、このくらいにしておきましょう。

問題は、偏波弁済です。

偏波弁済とは、「特定の人だけに返済をすること」と覚えれば良いでしょう。

例えば、2社の債務がそれぞれ50万円、総額100万円。
もっている車を売却して得たお金50万円を1社だけに50万円返済。
これが偏波弁済になります。

もう一つ例を挙げましょう。
Aさんは、Bさんから50万円、Cさんから200万円、Dさんから100万円の借入をしている。
退職金が入り、日頃から優しくしてくれる上司のBさんだけに50万円の返済を行った。
これも偏波弁済です。

もうお分かりですね。
複数いる債権者の内、特定の債権者にだけ偏って返済することを偏波弁済といい、自己破産の手続きで問題になるのです。

破産の決まりでは、全債権者平等に配当を得ること。という決まりがあります。
債権者平等の原則といいます。

住宅ローンについては抵当権を付けているので売却時、ローンを組んだ金融機関に優先して返済を行っていても、「偏頗弁済」にはあたりません。
抵当権は他の債権者に優先して弁済を受ける権利だからです。
しかし、注意が必要です。

レアケースですが、不動産を売却した結果、住宅ローンが全額完済できた場合。
手元に残ったお金を前記のように他の債権者に偏って返済すると、偏波弁済となる可能性があります。

では、逆に債務超過状態ではどうなるでしょう。
つまり、売却代金<住宅ローンの状態です。

債務超過状態で不動産を売却する場合、抵当権者である債権者の同意が必要です。
債権者は相場よりも安く売却されることを認めません。

お金を返してもらう立場ですから、一般相場以上での売却以外、認めることはありません。

したがって、債権者の同意を得た上で、売却ができたのであれば、偏波弁済にはなりません。
そもそも債権者は、先ほど書いたように抵当権という権利を持っており、一般の債権者よりも優先して配当を受ける権利がありますから。

偏波弁済は債権者平等の精神に基づいて規定されていますが、抵当権者は債権者平等の適用も受けません。

実際に、住宅金融支援機構(旧公庫)も任意売却を推奨しています。
ご覧いただければ分かりますが、どこにも、任意売却すると自己破産に支障があるとは書いてありませんよね。

「任意売却すると自己破産できなくなる」という専門家にはお気を付けください。
例えそれが日本最高峰の法律家であっても。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


任意売却をした方が良い人とは?

2015-09-19
任意売却という不動産売却方法があることは分かった。でも、自分の場合も任意売却をした方が良いのか?を知りたい。」というご相談を良く聞くので、今回は、任意売却をした方が良い人について書きたいと思います。

と言っても難しい話ではありませんので安心してください。
競売の特徴を見ていくと、自然に理解できると思います。

競売の場合、
⚪️売れる値段が安くなる可能性が高い
⚪️不動産から退去しなければいけない
⚪️借金が払えない事が公表されてしまう
という3つのデメリットがあります。

任意売却は競売のデメリットを避けるために行う訳です。

従って、任意売却をした方が良い方は
⚪️一円でも多くの金額を返済したい
⚪️住み続けたい
⚪️返済不能になったことを知られたくない
という事になります。

ただし、任意売却というのは手段にしか過ぎません。
何の為にやるのか?という目的がもっとも大切です。

「あなたの生活が正常化」がもっとも重要だと私は考えます。

任意売却をしても生活が正常化しないのなら、意味がありません。

昨今、老後貧乏。という言葉をよく聞きます。
老後の生活の準備、できていますか?
一説によると、老後に必要となる資金は3000万円とも4000万円とも言われています。

ご自身の老後のための蓄えができない生活は、正常な生活ではありません。
住宅ローン緊急相談室では、正常な生活に戻す為に何をしたら分からない。というあなたの相談に乗っています。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


« 以前の記事へ